集体土地买卖合同书-买卖合同 2页

集体土地买卖合同书 - 买卖合同 我国的物权制度向来将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客 体， 而所谓房地一致原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑 物所有权一同转让、抵押。 其在立法上的体现主要在《中华人民共和 国城市房地产管理法》第 31 条规定：房地产转让、抵押时 , 房屋的 所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第 47 条 规定 : 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权 , 可以设定抵押权。 《中华人民共和国担保法》第 36 条规定：以依法 取得的国有土地上的房屋抵押的 , 该房屋占用范围内的国有土地使用 权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的 , 应当将抵押 时该国有土地上的房屋同时抵押。 应当注意到， 上述法律调整对象均是国有土地使用权及国有土地 之上的房屋， 解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人 和房屋所有人间的权利冲突问题。 《担保法》 第三十六条第三款规定： 乡( 镇) 、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡 (镇) 、村企业的厂 房等建筑物抵押的， 其占用范围内的土地使用权同时抵押。 该条规定 从形式上看好像也体现了房地一致的原则， 但仔细分析， 该规定只明 确了地随房走， 而且国家土地管理局 1995 年 9 月 11 日颁布的《农村 集体土地使用权抵押登记的若干规定》 第四条中规定集体土地使用权 抵押时， 集体土地所有者应同意在实现抵押权时同意按法律规定的土 地征用标准补偿后转为国有土地， 第十三条规定因处分抵押财产转移 乡村企业集体土地使用权的， 应当由土地管理部门依法先办理征地手 续，将抵押土地转为国有， 然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法 进行处置。 由此可见， 所谓地随房走也是在集体土地征用为国有土地 后才能实现， 在集体土地使用权和其地上物所有权之间从没有法律规 定两者的权利主体必须一致， 农村房屋买卖法律关系中并无适用房地 一致原则的明确要求。